O debate permitiu-me, igualmente, perceber que o território deve ser gerido com racionalidade económica, mas sempre subordinado ao interesse público e dos princípios da justiça social. A problemática da gestão urbana já mereceu da minha parte várias reflexões, em artigos publicados neste espaço. A título de exemplo, há 3 anos publiquei um artigo em que questionava se a ocupação desordenada de terras não seria fonte de desestabilização futura do País. O artigo foi publicado precisamente na edição de 3 de Fevereiro de 2023.

A experiência canadiana mostra que o planeamento urbano e a sustentabilidade financeira não são objectivos incompatíveis. Quando o território é bem organizado, pode gerar recursos que contribuam para melhoraria dos serviços públicos; mas essa valorização só é legítima se beneficiar também as populações que vivem na cidade. A desordem urbana não é apenas uma questão de aparência. Traduz-se, na existência de bairros sem arruamentos adequados, dificuldades de acesso à água, à energia eléctrica e ao saneamento básico, longas distâncias até aos serviços, riscos para a saúde e custos elevados para o Estado.

Quanto mais uma cidade cresce sem orientação, mais difícil e dispendioso se torna dotá-la das infra-estruturas necessárias. Por isso, discutir o ordenamento do território é também discutir a capacidade financeira das vilas e cidades para gerarem receitas próprias e prestarem melhores serviços às populações. Importa, porém, estabelecer uma prioridade: a cidade não deve ser organizada apenas para arrecadar receitas; deve ser organizada para melhorar a vida de quem nela habita. A capacidade financeira é um meio para alcançar esse fim, não um fim em si.

À primeira vista, estes objectivos podem parecer contraditórios. Por um lado, fala-se em cadastro, impostos, taxas, regularização e mobilização de investimentos. Por outro, reconhece-se que muitas famílias vivem com rendimentos baixos e não podem suportar, de um dia para o outro, os custos de uma urbanização completa.

O desafio consiste em conciliar a sustentabilidade financeira das cidades com a justiça social. Esta conciliação começa por compreender que a urbanização cria valor. A construção de uma estrada, a instalação de uma rede de abastecimento de água, a iluminação pública, o saneamento básico ou um equipamento de saúde podem valorizar uma zona e melhorar as condições de vida. Se o investimento público valoriza o território, é razoável que parte desse valor contribua para financiar novas infra-estruturas e serviços públicos. Mas esse princípio só é justo quando as regras são transparentes e quando os moradores não são afastados do lugar que ajudaram a construir.

A chamada "lógica de negócio", aplicada à gestão territorial, à qual me tenho referido insistentemente, não deve significar transformar a cidade num negócio imobiliário ou tratar os habitantes como clientes que só têm acesso aos serviços se puderem pagar por eles. Deve significar gerir os recursos com rigor: conhecer o território, planear a expansão, calcular os custos das infra-estruturas, definir prioridades, evitar desperdícios e assegurar que os investimentos produzem benefícios duradouros. Significa, igualmente, estabelecer uma ligação clara entre as receitas arrecadadas e os resultados. O cidadão deve perceber que os recursos mobilizados contribuem para melhorar as ruas, a drenagem, a iluminação, o abastecimento de água, a recolha de resíduos e os espaços públicos. Sem transparência nem prestação de contas, a cobrança de impostos e taxas é sentida como um encargo; quando produz resultados concretos e verificáveis, pode ser compreendida como parte de um compromisso colectivo.

Isto não autoriza, porém, que se deva transferir para as famílias o custo de anos de ausência de planeamento. Uma casa construída num bairro sem infra-estruturas e serviços básicos não pode ser tratada como se o seu proprietário tivesse recebido as mesmas condições de quem vive numa zona totalmente urbanizada. A avaliação de imóveis e a cobrança de tributos devem considerar a realidade económica dos agregados, a localização e os serviços efectivamente disponíveis, em conformidade com as normas aplicáveis. Para os mais vulneráveis, podem ser necessárias soluções graduais e proporcionais, evitando que a regularização se converta em expulsão ou endividamento insustentável.

A melhoria das condições urbanas também não precisa de acontecer toda ao mesmo tempo. Pode avançar por etapas, começando pelas necessidades mais urgentes e pelas áreas de maior risco. Em vez de esperar por uma urbanização perfeita que talvez nunca chegue, é possível combinar regularização progressiva, abertura de acessos, drenagem, pontos de água, iluminação e localização de equipamentos públicos. Os moradores devem participar na identificação das prioridades, porque conhecem os problemas quotidianos do bairro e serão directamente afectados pelas decisões.

Para financiar esse processo, os municípios e as cidades não devem depender de uma única fonte. As receitas locais, transferências públicas, financiamento de programas, investimento privado sujeito a regras claras e mecanismos que recuperem parte da valorização criada por obras públicas podem complementar-se. O essencial é que as responsabilidades estejam claramente definidas e que se saiba quem decide, quem executa, quem financia e quem presta contas. Um plano territorial sem orçamento e sem capacidade de execução é apenas uma intenção desenhada no papel. O ordenamento do território deve, portanto, ser avaliado não apenas pelo valor arrecadado, pelo número de licenças emitidas ou pela área urbanizada, mas também pelo grau de acesso das populações à água, ao saneamento, à mobilidade, à habitação segura, aos serviços públicos e à participação nas decisões que transformam os seus bairros.

A escolha não é entre uma cidade financeiramente sustentável e uma cidade socialmente justa. Uma cidade incapaz de financiar os seus serviços, dificilmente garante o bem-estar das populações; por outro lado, uma cidade que financia o seu desenvolvimento à custa da exclusão dos seus moradores também falha. A verdadeira política urbana deve fazer que a organização do território gere recursos e que esses recursos regressem às comunidades sob a forma de melhores condições de vida. Ordenar a cidade é, no fundo, organizar a relação entre o solo, o investimento público, as receitas e as pessoas. Quando essa relação é transparente, gradual e socialmente responsável, o planeamento deixa de ser apenas um instrumento de controlo territorial e passa a constituir uma política concreta de promoção de bem-estar. Por consequência, a gestão do território deve ser tratada como uma política de criação de valor público e de sustentabilidade financeira. Os planos directores municipais não devem limitar-se a desenhar o uso do solo; devem, igualmente, articular ordenamento do território com infra-estruturas, habitação, receitas, investimento e melhoria das condições de vida das populações.

Ao mesmo tempo, a avaliação fiscal considera factores como localização e a disponibilidade dos serviços, prevendo o modelo de avaliação prevê diferenciação entre zonas e condições envolventes. Portanto, a ausência de abastecimento de água, de energia ou de arruamentos adequados pode influenciar o valor atribuído, mas não permite concluir, por si só, que o imóvel esteja legalmente excluído da tributação. O problema observado poderá estar relacionado com cadastro incompleto, com omissão da inscrição matricial ou dificuldades nos processos de avaliação e cobrança.

Esta realidade, exige salvaguardas, nomeadamente: uma avaliação proporcional às condições reais do imóvel; um tratamento adequado para habitação própria e agregados vulneráveis; processos de regularização fundiária que não resulte automaticamente na expulsão dos moradores; transparência sobre a aplicação das receitas arrecadadas; e participação dos residentes na definição das prioridades de intervenção.

A valorização do solo, quando resulta de infra-estruturas públicas, também levanta uma pergunta legítima: como fazer? Uma urbanização planeada pode: i) reduzir os custos futuros de extensão das redes de abastecimento de água, energia, saneamento e vias de acesso às zonas ocupadas sem organização; ii) orientar a expansão da cidade e evitar ocupações em áreas de risco ou reservadas à instalação de equipamentos públicos; iii) aumentar a segurança da posse e facilitar a regularização dos imóveis; iv) ampliar, de forma justa e gradual, a base cadastral e tributária; v) mobilizar receitas e contribuições para financiar infra-estruturas e serviços; vi) permitir que parte da valorização criada por decisões públicas reverta para benefício colectivo.

Tudo acaba por desembocar no planeamento territorial, que no caso de angolano, já prevê instrumentos que articulam a organização espacial, as infra-estruturas, a execução e financiamento. O desafio está na sua articulação, na execução efectiva e na ligação entre planos, orçamento, cadastro e investimento municipal, o que, sem as autarquias locais, passa a ser conversa fiada, redundando na bagunça urbana que se assiste um pouco por todo o País, diametralmente oposta a experiência canadiana que inspirou a presente reflexão.

*Economista